案情回顾

老张在1999年将名下房屋卖给了老王，二人签订了房屋买卖协议，老王交纳了全部房款，老张出具了收条并交付了房屋，但一直未办理过户。近20年后，老王收到李先生发来的律师函，函里称老张已将房屋卖给了李先生并签订合同办理完过户，要求老王腾退涉案房屋。于是，老王将李先生、老张诉至法庭，认为他们明显存在恶意串通行为，严重损害了自己的合法利益，要求法院确认老张与李先生签订的《存量房屋买卖合同》无效。法院经审理认为，结合现有证据可以证明老张与李先生签订合同的行为属于恶意串通，老张的“一房二卖”行为严重违背诚实信用原则。依据合同法中关于“恶意串通，损害第三人利益的合同无效”的规定，老张与李先生签订的合同应属无效。最终法院判决支持了老王的诉请。

法官提示

民法典第七条规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

所谓恶意串通，是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。双方相互勾结损害他人合法权益的行为，具有明显的不法性，应该给予否定性评价，从而保护受到侵害的第三人的合法权益。

通常，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为具有以下特点：一是各方当事人都处于恶意。恶意是指当事人明知其所实施的民事法律行为将造成他人的损害，而故意为之。二是当事人之间相互串通。当事人在主观上都希望通过实施某种民事法律行为，损害特定第三人的合法利益，客观上当事人相互配合或者共同实施了该非法的民事行为。三是损害了特定的第三人的利益，这里的第三人包括国家、特定集体以及特定的第三人。

审判实践中，当事人要以本条款主张无效，往往存在举证方面的困难，因为不仅要证明当事人之间主观上有损害自己利益的意图，还要证明双方相互串通的行为。一般来讲这类案件主要还是通过当事人实施的行为本身认定该行为是恶意串通，其判断标准就是社会一般的概念。从本案来说，老张与李先生签订合同的当天，双方就共同向房地产主管机关申请过户。本案中并无任何证据显示，李先生在此之前向老张支付过购房款。而且，李先生自认在签合同之前老张未带其实地查看过涉案房屋，这与通常的房屋买受人买房时的关注程度严重不符，也与通常的购房流程及时限严重不符。因此，笔者建议大家在生活中如果遇到类似事件，还是要多留意，处处留痕，保留好必要的沟通记录。

陈雅楠(作者单位：北京市海淀区人民法院)