作者：马一凡

临近年末，22个核心试点城市基本已完成了今年的多轮集中供地，相比去年，整体成交规模进一步走低，土地市场更加冷清。

(相关资料图)

根据房地产研究机构克而瑞统计，截至2022年11月中旬，全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积仅剩下7.28亿平方米，较2021全年下跌58%，即便加上预估的12月成交量，今年涉宅地块成交规模腰斩几乎是“板上钉钉”。不仅如此，长春等城市的涉宅用地成交规模甚至同比下滑九成，跌至谷底。

但随着房地产融资新政暖风劲吹，部分房企正在重新审视土地市场和拿地策略，多城也在12月的最后十多天给土拍加场次，释放出土地市场回温信号。

沉寂多时

2021年2月，“22城试点集中供地”模式横空出世，彻底改变了原有土拍方式。然而，除了当年度第一批次集中供地“高热”，从第二批次至今，整体土拍热度不断下降，土地市场的高烧彻底被浇灭。

据克而瑞统计，全国涉宅地块成交面积已经连续两年下降。2021年，全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约为17.35亿平方米，较2020年下跌24%。今年跌幅扩大化，截至2022年11月中旬，全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积仅剩下7.28亿平方米，较2021全年下跌58%。

2022年12月数据还未出，克而瑞预估，即便加上12月的成交量，今年全年较2021年全年含宅用地成交仍有五成降幅，整体数据可谓“腰斩”。

部分城市的数据比“腰斩”还要严重得多。如长春，克而瑞数据显示，截至2022年11月16日，长春的涉宅用地成交面积较2021年全年下跌达九成，即使12月份成交集中放量也难以出现明显改善。

根据wind金融终端数据，重庆已经连续多年霸榜住宅用地成交面积第一的位置，但是总成交规模下降严重。今年以来，重庆共成交住宅用地155宗、土地总面积780万平方米、成交总价428.8亿元，而去年则成交了332宗住宅用地，成交面积高达1913万平方米，成交总价达到1510亿元。

曾经的土地出让大户武汉也败下阵来，上一年度成交914万平方米住宅用地，而今年以来仅成交187万平方米。

中指研究院统计数据显示，截至11月底，22个集中供地城市中仅有合肥、无锡、上海、厦门4个城市完成了今年的供地计划。

克而瑞认为，集中供地政策出台的初衷为了抑制土地市场过热，到今天随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化“集中式”，集中供地的城市名单或将调整。

从实际操作来看，“集中供地”已经出现较大调整，去年22个试点城市采用全年三批次集中出让模式，而今年许多城市已经在进行第五批次甚至第六批次供地。今年9月长沙已宣布之后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。10月底江西省住建厅也曾发布通知称，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

央国企热度降低

土地市场的冷清，归根结底是参拍主体的减少。

2021年首次集中供地时，百强房企大多积极参拍，而到了2022年第三轮集中供地时，百强房企中仅有28家房企拿地，投资集中度上升，拿地金额前十名的房企占了百强房企拿地总金额的65%。

一大批房企在2022年彻底消失于拿地名单中，今年投资活动基本暂停，在手储备货值大幅下滑。

即便是相对积极的央国企以及城投公司，在2022年下半年以来也渐显疲乏。据克而瑞统计，华润、中海、保利等充满拿地优势的央企今年的投资力度却不及去年。

在2022年的土拍市场中，“城投托底”是一个关键词，城投是真正的拿地主力军。百强房企投资金额走低之际，城投公司却逆势走高，2022年前三轮集中供地中，各地城投公司的总拿地金额从1488亿元提升至2037亿元。据券商申万宏源研报，2022年前三季度，各地城投拿地占比达到42%。

然而今年10月8日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知明确，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口；规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

在此之后，城投公司托底土地市场的能力与意愿均有所减弱，在今年第四批次供地中，不少地方城投开始与民营房企联合拿地。

回暖希望

11月中旬以来，房地产政策暖风频吹，信贷投放、债券融资、股权融资“三箭齐发”，为房企恢复融资创造了空间和机会。

一系列重大利好政策发布后，一家大型房企投拓人员日前对第一财经记者表示，今年年初他已经转岗资管，原本投拓部门的同事也大多离职，现在他重新回到投拓岗位，目前的工作内容是梳理数据以及进行一些市场研究，公司有恢复投拓迹象但目前还没有实质性动作。

另一家有公开债务违约的民营房企内部人士对记者表示，该房企今年经历多轮裁员降薪，许多工作都暂缓，更是一块土地都没拿，但现在所有部门似乎都在苏醒，虽然还没有公开拿地，但部分准备工作在进行中。

12月的最后半个月，各大城市土地挂牌信息增多，也是一个比较明显的信号。

比如此前多轮供地结果都比较冷清的武汉，选择在年尾“搏一把”。近期武汉市土地交易中心方面已表示，12月中下旬将陆续安排35宗、共计174公顷的涉宅用地拍卖。12月20日，南京也将进行第五批次集中供地，将一口气上架15宗地块，总出让面积达到48万平方米。

上周，苏州今年加出来的第五批集中供地就颇为顺利，10宗地块全部成交，其中3宗地块溢价成交、2宗达到触顶价需要摇号，相比第四批次热度回升明显。

“不可否认许多民营房企现在对于是否拿地仍持观望态度，但是随着集中供地政策的放松以及各地土地放量，土地市场的回温是指日可待的。”上述房企投拓人士表示。