记者 鹿杨 陈雪柠

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2022年，在坚持“房住不炒”、保持房地产调控政策连续性稳定性的总基调下，本市出台多条楼市新政，对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，持续优化住房供需关系、释放合理购房需求。受全国房地产行业调整及疫情冲击影响，北京新房及二手房成交均有所下降，但房价韧性仍然较强。业内人士分析，2023年，“稳”依然会是京城楼市主基调。

成交偏冷 改善项目成主流

根据诸葛找房数据研究中心的监测数据，2022年1至11月北京新房成交714.43万平方米，同比下降25.6%；二手房成交13.2万套，同比下降15%。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，从全年成交来看，北京新房、二手房成交均不及去年同期，这与疫情冲击等因素直接相关。

此前，国家统计局公布的11月70个大中城市房价指数显示，北京新房环比上涨0.1%，同比上涨5.7%；二手房环比下降0.2%，同比上涨5.2%。“北京房价的韧性仍然较强。”陈霄表示，在低迷的市场行情下，北京新房价格保持了全年正增长，市场需求在疫情影响下延缓释放，但不会消失。

同时，北京今年的房地产市场呈现出高端改善项目逐步占据重要地位的特点。“在所有客户购房需求中，改善性需求占比约54%，其中改善换新房的需求超过3成。”贝壳研究院相关负责人表示，市场对“住有宜居”的需求更加旺盛。梳理2022年北京新房市场，前三季度成交金额排名前5均为高端改善项目，且单个项目的成交额已突破百亿元，如学府壹号院、中建壹品学府公馆等。在国庆假期促销节点，多个楼盘曾发布成交额公告，中海首开·湖光玖里项目宣布单日成交额约1亿元，国庆假期热销约8亿元。

陈霄认为，预计2023年北京楼市表现将会好于今年，且下半年会好于上半年。

精准施策 特定购房群体受益

北京今年陆续出台了多条楼市利好政策，为房地产市场吹入徐徐暖风。

今年第二批次供地，北京选取了昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗地作为全龄友好住宅项目试点。这些试点项目支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例最低可到35%，老人子女也可作为共同借款人申请贷款。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶建平表示，这一新政考虑到了老年家庭改善住房是纯刚需，但又存在支付能力弱、贷款年限受限等实际困难，展现出政策的温度。

本市也对特定区域的商品住房政策进行了调整。11月8日，北京宣布对亦庄新城的台湖、马驹桥地区放开“双限购”。本次政策调整将优化改善两地住房供需关系，促进职住平衡，带动区域内房地产市场活跃度的提升。

此外，随着居民“卖一买一”置换新房的需求增长，“连环单”并联办理的新规推出，令住房交易变得更加便捷。“连环单”家庭卖出、买入房屋，不仅可同步进行购房资格核验，还可同时申请办理购房贷款、缴税及不动产登记业务，提高了二手房交易效率。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，这一措施解决了具有住房改善性需求居民家庭面临的二手房“连环单”交易时间过长的这一“堵点”。

“连环单”并联办理新政落地后，我爱我家交易服务中心相关负责人介绍，当前“卖一买一”交易周期明显缩短，在一定程度上释放了自住和改善性购房家庭的合理住房需求。

供地平稳 成交住宅用地55宗

11月29日，随着线下竞拍落槌成交，北京本年度第四批次商品住宅供地顺利收官。据不完全统计，截至目前，本市四批次集中供地共成交约55宗地，土地出让价款超1500亿元。

从年内已成交供地项目看，超6成项目位于轨道交通站点周边。值得关注的是，北京自2021年第二批次集中供地起采取竞现房销售面积方式，并结合实际效果不断推广。统计数据显示，自集中供地以来，供应项目中现房销售面积约27万平方米，有助于维护消费者的合法权益。

北京还从土地供应端保障未来住房向多子女家庭倾斜，三四批次大部分项目不再设置“套内建筑面积90平方米以下住房面积占比须达开发建设总面积70%以上”的限制要求，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求，兼顾刚性和改善性住房需求。

本月，昌平、亦庄、房山、通州等区又有7宗地发布预申请公告，新一轮供地计划已提上日程。稳定的住宅用地供应，将为明年北京楼市实现供需平衡奠定基础。