广州甲级写字楼市场正在形成新的空间格局。

去年广州多个热门办公区域均有明星项目入市，办公、研发办公占比继续加大，自用买家占比过半，而在优质零售市场，核心商圈优质项目表现出较强的发展韧性。

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2023年伊始，商业市场开始释放积极信号。根据戴德梁行近期发布的相关分析报告显示，写字楼方面的信心正平稳恢复，而优质零售物业也迎来除新能源汽车外新的潜力客户。业内人士分析，今年行业发展重心将由增量开发向存量运营转移，业态创新、调整业务结构等将是重点探索方向。

文、图/广州日报全媒体记者 陈白帆

专业服务业引领成交

据了解，近年来，传统支柱行业的大企业办公需求相对稳定。去年的数据统计显示，专业服务业、TMT及金融业仍然作为三大主力引领市场成交，全年贡献了近七成的成交面积。目前，企业对会计、审计、税务、法律等专业服务的需求有所上升，推动行业业务扩张，一些机构在华南增设新的营业点或扩大现有办公空间。

另外，保险服务、医疗健康等行业在这两年也有发展的空间，令其办公需求持续上升。IT行业仍保持活跃，但业务增长速度有所放缓。

在板块方面，国际金融城是下一个值得关注的焦点板块，未来供应的向东延伸将推动广州甲级写字楼市场形成新的空间格局。市场迎来更多可租赁面积的同时，也仍面临供需矛盾的挑战。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示：“今年，生产、经营、消费活动陆续恢复正常秩序，更多实体行业的发展信心有望得到修复。”

优质品牌仍首选核心商圈

2022年，广州新增优质购物中心36万平方米。尽管新项目较好的开业率对周边区域的商业氛围有一定带动作用，但在广州零售市场承压的环境下，核心商圈的优质项目因其较强的韧性，区域租金保持温和上涨趋势。其中，体育中心和珠江新城租金上涨均超过5%；而非核心商圈由于受到管控的时间较长，租金水平下降幅度较大，如白云和番禺商圈租金分别下降5.0%和0.9%。

业态方面，新能源汽车由于受到政策扶持与投资者青睐，持续积极布局线下门店。据戴德梁行研究部监测数据显示，全年全市优质购物中心预计有近35家新能源汽车门店新开或即将开业。与此同时，珠宝首饰因具备消费与投资的双重属性而受到消费者的关注，婚戒品牌 i-primo广州首店、手表品牌真力时广州首店均于去年开业。线下店是该类业态的重要销售渠道，这也成为品牌方仍积极在购物中心布局门店的主要因素。

2022年度超过45%的新开及即将开业店铺位于核心商圈，其中超过半数位于体育中心商圈。对此，戴德梁行广州商业地产部主管及高级董事冼嘉曦表示：“核心商圈优质购物中心的地段优势得到放大。”

因此，可以预测的是，2023年广州优质零售市场将迎来新一轮的供应高峰，预计有近67万平方米的新增供应将陆续入市，其中88.7%分布在非核心商圈，推动广州商业版图不断扩大。